선거가 끝이 나고 앞으로의 정책 변화들이 있을 것으로 예상되는 것들… 경제, 사회, 정치뿐만 아니라 ‘부동산정책 변화’에 대한 부분들도 있을 것으로 모두들 예상하고 있죠.
현재 ‘문재인정부에서 부동산의 가격을 폭등했다’라는 얘기들을 하고 있는것은 사실입니다. 실제로 부동산의 가격이 큰 폭으로 올랐습니다. 급등이라고 할 수 있죠.
그정도로 부동산에 대한 규제들을 계속해서 지속적으로 냈는데도 불구하고
문재인 정부에서는 부동산의 가격을 잡지는 못했습니다.
문재인정부 이전에 박근혜 정부에서는 ‘부동산을 사라’, ‘내집 마련을 해라’고 하는 완화정책들에 섰습니다.
문재인 정부가 들어서면서 많은 규제책들로 인해 풍선효과 그리고 지방까지도 부동산의 가격이 너무나 많이 올라버렸습니다.
최근 3년 안에는 정말 폭등이라고 할 만큼 부동산의 가격이 많이 올랐어요.
대통령 당선인의 공약중에 ‘문재인의 정부와 정반대의 부동산 공약들이 나타날 것이다’라는 예상들을 많이 하고 있습니다.
실제로 이번 정부에서는 부동산정책 변화가 어떤 공략들이 있는지 한번 알아봅시다.
대선이후 부동산정책 변화 규제/완화/민간개발
대통령 선거에서 당선이 국민의 힘 윤석렬 후보가 되셨습니다. 이전 정부에서 많은 규제책들을 내놓고 부동산의 가격을 잡지 못 한걸 말씀드렸고요.
더불어민주당의 이재명후보자와 국민의힘 윤석렬 당선자는 부동산정책이 많은 부분이 일맥상통합니다.
두 후보 모두 부동산 완화에 방점을 찍고 있었고, 취득세 보유세 양도세의 완화도 비슷한 부분이 많습니다.
정도와 강도의 차이는 있겠으나 일시적이든 지속적이든 부동산 규제 완화 조치가 필요하다는 생각은 같습니다.
윤석렬 당선자의 부동산정책 공약 내용을 살펴 보고 그런 내용들을 통해서 우리가 어떤 것들을 미리 예측하고 대응해야 되는지에 대한 부분도 한번 살펴보도록 하겠습니다.
규제 완화에 대한 부분들에 대해서 많은 분들이 ‘집값을 자극하는 거 아니냐? 또는 지금 여전히 많이 오른 주택 가격에서 더 많이 오르는 상승곡선을 그릴 수 있는 개연성이 있는 거 아니냐?’라고 우려가 많이 있습니다.
개인적인 생각은 우선 거래가 정상화될 수 있도록 혹은 공급물량이 많이 나올 수 있도록 또는 공급을 많이 해줘야 되는데 주택을 여전히 사고 싶어하는 사람들 내 집이 필요한 사람들 이런 분들한테 대출의 규제완화 혹은 다주택자들의 매물 또는 공급을 일시적으로 늘려 가지고 많은 사람들이 필요한 주택들을 공급을 해주면 좋겠죠.
하지만 신규 주택이라고 하는 것이 약 3년이라고 하는 지어지는 기간이 있기 때문에 단기적으로 신축에 아파트 물량들을 쏟아내기는 쉽지 않다는 거죠.
그렇다면 결국에는 기존에 있는 주택들이 매물로 나올 수 있게 시장으로 유입될 수 있게 해야 되는데 그럴려면 규제완화 부분이 아닌가 싶고 물량들이 많이 나오게 된다고 해도
가지고 주택의 가격이 정말 큰 폭으로 폭등을 한다.
그럴 개연성은 아주 많지는 않다고 개인적으로는 생각을 합니다.
그리고 이런 정책들로 인해서 정책들이 나왔을 때 빠르게 행동하시는 분들이 많지 않습니다.
시장의 변화를 관망하는 사람들이 많기 때문이겠죠.
부동산정책 완화 및 변화기조가 바뀐다해도 부동산의 폭등하는 시장사항은 일어나지 않을것으로 생각됨니다.
주택 공급 확대.
- 많은 사람들이 주택 공급 물량이 부족하다고 하고, 현재 약 3년 동안은 공급 물량이 많아지기 때문에 공급을 많이 하면 당연히 주택의 가격이 조정 될 수 있겠죠.
- 5년간의 250만 가구 이상을 공급하겠다고 했어요. 물론 250만 가구가 모두 공급하기는 쉽지 않을 거라고 보여집니다.
- 다만 공급물량을 늘리겠다는 시그널을 주고 있는것은 팩트이고 재건축 재개발 활성화를 통해서 초과이익 환수제 완화, 안전 진단 기준 조정해서 공급물량을 늘리겠다는 이야기죠.
- 재개발이나 재건축에 대한 부분들 서울의 집값들이 핵심 지역들의 재건축을 풀어주거나 재개발을 풀어주게 됐을 때는 특히 가격이 큰폭으로 상승할 수 있는 개연성이 있기 때문에 어떻게 규제가 조정이 될지가 핵심적인 사항이라고 할수 있겠습니다.
1기 신도시 재정비로 10만가구를 공급.
- 1기 신도시 같은 경우에 용적율을 완화해서 주택의 높이를 높게지어 많이 공급을 할 수도 있겠죠. 지금 한강변같은 경우에는 높이 제한을 규제를 완화한다고 하죠.
- 그런 부분과 같이 1기 신도시 5곳 같은 경우에는 핵심적인 입지이기 때문에 그리고 인프라가 잘 구성이 되어있기 때문에 지금 리모델링이나 재건축(재개발)을 통해 신시가지로 변모하려고 하는 모습을 준비를 하고 있는데 추후에는 이런 이렇게 신도시 재정비를 통해 용적률을 크게 완화해가지고 높게 지을 수 있게 하면은 좀 문제가 될 수가 있겠죠.
- 왜냐하면 교통난, 교통체증으로 인해 일부 문제가 될 수 있는데 그런 부분들도 시사하는 바가 있는 것으로 보여지죠.
재개발 재건축 민간개발
- 지금 현재는 핵심 이슈는 재개발 재건축에 대한 부분이 많은 사람들이 관심을 갖고 있는 것으로 보여집니다. 그리고 시장의 변화는 계속 바뀌죠. 신축의 아파트 수요가 많으면 신축에 아파트로 몰리게 되고, 30년이 넘은 주택을 재건축을 해야되는 아파트들이 또 몰리게 되는 선순환구조의 사이클이 될것입니다.
- 예전에는 한강변에 있었던 아파트들 그니까 5~7짜리 아파트와 같은 낮은 아파트들이 다시 관심을 받을수 있겠죠.
이런 재개발이나 재건축에 대한 사이클 다시 돌아오는 시점된것 같습니다.
얼마전 빌라같은 경우에는 굉장히 많이 올랐었죠. 지금 나왔던 매물들이 싹다 사라지고 있다고 하네요.
예전에는 관심조차 받지 않았던 재개발의 빌라들 재건축의 물량도 윤석렬 당선인이 되면서 뜨거운 감자로 떠오를 것 같다는 생각이 듭니다. - 3개 신도시와 1기 신도시 재정비, 재개발 재건축 그리고 250만 가구에 공급들이 답안 물려서 공급이 되는 시기가
정권 5년안에 안에 올 수 있을까? 일부는 공급할수 있겠지만, 250만호의 많은 물량을 공급하기에는 시간적인 여유가 많지는 않네요.
어찌됬건 순차적으로 많은 물량의 공급으로 인해 부동산 경기가 활성화 되는 개기가 마련이 될듯합니다.
금융 세제의 정상화에 대한 부분
- 세금에 대한 부가 너무나 컸죠. 종합부동산세와 재산세를 통합하게다고 발표를 했고 다주택자 양도세 2년간 중과세를 배제하겠다고 했습니다.
다주택자 양도세 2년 중과세 완화에 따라서 물량들이 증가할겁니다. - 처분하려고 하는 물량들이 나왔을 때 내 집 마련을 하려고 했던 핵심적인 지역의 물량이 없어 가지고 고민하셨던 분들에겐 기회가 될수 있습니다.다주택자 같은 경우에도 핵심적인 지역의 물량들을 처분해야 되는 기회일수 있겠죠.
- 공시가격 현실화 계획 재수립과 LTV 20%~70%이었던것을 70%~80%로 완화하겠다.
LTV뿐만 아니라 DSR에 대한 부분이 완화가 돼야지 내집마련을 할 수 있고 실적으로 대출의 규제 완화로 이어질 것으로 보입니다.
임대차 3법을 전면 재검토.
- 임대차 3법으로 인해 부동산의 가격, 전월세의 가격이 상당히 많이 올랐죠.
지금같은 경우에 월세가격도 굉장히 큰 폭으로 올랐기 때문에 주택이 없으신분들 임차를 하고 계신분들이 주로 비용이 많이부담이 되는 현실이 됐습니다.
이로 인해 월세에 안정을 위해 임대차 3법을 검토할 거라고 공약을 했죠.
등록 임대사업자 세제 혜택을 부활
- 임대사업자 같은 경우에는 많은 세제 혜택을 줌으로써 저렴한 가격으로 보유한 주택을 임대주택으로 공급을 할수 있습니다.
민간 건설사 또는 공공기관에서 많은 주택을 공급해 가지고 저렴하게 전세나 월세로 서민들 국민들한테 살수 있게끔 해 준다면 그것보다 좋은 정책들이 없겠죠. - 그런데 그렇게 할 수 있는 것은 한계치가 있기 때문에 임대사업자 분들의 매물들을 저렴하게 많은 사람들한테 임대할 수 있게하는 정책들이 필요합니다.
그리고 정부에서 공공기관을 통해 가지고 또는 민간건설사를 통해 주택들을 공급을 하면서 전월세 시장 안정화 시킬 수 있으면 좋겠죠. - 실질적으로 그렇게 되기란 쉽지 않기 때문에 임대사업자분들의 매물들이 일부 많은 전월세의 안정에 기여를 하고 있었습니다.
전세자금 대출 상환액 소득공제 확대.
월세의 공제율 상향.
주거급여 현실화 및 지급대상 확대.
- 서민의 주거 지원을 확대하는 그런 방안들을 지금 공약을 내세우고 있습니다
이부분들이 이행이 될지 않될지는 지켜봐야할 부분이겠죠.
어쨌거나 제가 봤을때는 부동산 시장이 그래도 ‘조금 안정화 기조로 들어서지 않을까?’하는 바램이 있습니다.
- 일각에서는 ‘새정부 대출 완화에 신중해야 한다’는 의견을 내고 있는분 들도 많이 있는것 같습니다.
새정부에서 대출을 완화하고 LTV의 완화를 통해 많은 사람들이 주택을 저렴하게 매입하게 된다면 ‘기존에 있던 높게 주택을 샀던 가격들이 조정을 받으면서 무리하게 주택을 구매한 많은 사람들이 불이익을 볼 수 있는 개연성이 있다’는것인데요. - LTV에 대한 부분들을 완화한다지만 앞서 이야기 한것처럼 DSR까지도 조정이 이루어져야만 실제로 주택이 필요하신 서민층 그리고 실제로 소득 수준이 많이 되진 않지만 대출을 활용해서 이자를 납부하실 수 있는 분들은 내집마련을 할 수가 있을 거라고 생각됩니다.
—DSR: 연간 소득 대비 연간 원리금 상환율(원금+이자)
대출 받으려는 사람의 소득대비 전체금융부체의 원리금 상환액의 비율인데요.
전체 부채의 합산으로 비율을 정하기 때문에 실제로 대출을 규제하는 역활을 하는것입니다.
이상 이번 대선이후 부동산정책 변화, 규제와 완화 그리고 민간개발, 부동산관련 세금에 대해서 간단히 알아봤습니다.
어려운 부동산만 고민하지 마시고 재미있는 영화도 한편 보세요.